Thu, 04 Sep 2008 05:20:04 GMT关注物业管理的各各方面http://myzyf.com.cnenThu, 04 Sep 2008 05:20:04 GMThttp://item.feedsky.com/~feedsky/wuye/~6959773/110884389/5067661/1/item.htmlhttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%85%b3%e4%ba%8e%e4%bf%ae%e6%94%b9%e3%80%8a%e5%85%a8%e5%9b%bd%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e5%b8%88%e6%89%a7%e4%b8%9a%e8%b5%84%e6%a0%bc%e8%80%83%e8%af%95%e5%a4%a7%e7%ba%b2%e3%80%8b%e7%9a%84-506.html/feed近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。                        全国物业管理师制度管理委员会                       二〇〇八年八月二十六日 《物业管理基本制度与政策》考试大纲 （补充修改内容）   第一章  物业管理   （一）考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。 （二）考试基本要求 掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 （三）要点说明 1.《条例》对物业管理的定位 2. 物业管理的特征 3. 物业管理的市场化特征 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件 5. 我国物业管理的产生和发展 6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7. 物业管理在社会经济中的地位和作用 8. 我国物业管理制度建设的历史沿革 9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位 10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点 11.《城市新建住宅小区管理办法》 12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点 13.《条例》的指导思想 14.《条例》创设的法律制度及其内容 15.《条例》的主要内容 16.《条例》法律责任的特点 　　17.《条例》确立的基本法律关系 第二章  物业管理服务   （一）考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。 （二）考试基本要求 掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。 熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。 了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。 （三）要点说明 1. 物业管理服务的特点 2. 物业管理服务的内容 3. 物业服务合同约定以外的服务 4. 物业管理服务标准 5. 物业服务收费的原则 6. 物业服务收费的定价形式 7. 物业服务费用的计费方式 8. 物业服务定价成本监审 9. 物业服务费用的成本构成 10. 物业服务定价成本的原则和依据 11. 物业服务定价成本审核的方法和标准 12. 实行酬金制的物业服务企业的义务 13. 物业服务费的缴纳和督促 14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定 15. 物业服务合同的主要内容 16. 物业管理资料的移交 17. 前期物业服务合同的主要条款 18. 前期物业服务合同的特征 19. 前期物业服务合同的时效 20. 物业服务企业的义务 21. 物业服务企业的责任 22. 物业使用和维护的相关法律规范 23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定 24. 业主装饰装修房屋的规范 第三章  物业管理的基本制度   （一）考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。 （二）考试基本要求 掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。 熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。 了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。 （三）要点说明 1. 业主的权利 2. 业主的义务 3. 业主大会的组成 4. 业主大会的性质 5. 成立业主大会的限制和选择 6. 业主大会的筹备 7. 筹备业主大会的工作要求 8. 业主大会的成立 9. 业主大会的职责 10. 召开业主大会临时会议的三种情况 11. 业主大会的表决规则 12. 业主委员会的性质 13. 业主委员会的职责 14. 业主委员会的备案 15. 业主委员会委员的资格条件 16. 业主委员会委员的资格终止 17. 业主委员会会议的规范 18. 业主大会、业主委员会的限制性要求 19. 管理规约的性质 20. [...]全国性政策法规Thu, 04 Sep 2008 13:20:04 +0800面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%85%b3%e4%ba%8e%e4%bf%ae%e6%94%b9%e3%80%8a%e5%85%a8%e5%9b%bd%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e5%b8%88%e6%89%a7%e4%b8%9a%e8%b5%84%e6%a0%bc%e8%80%83%e8%af%95%e5%a4%a7%e7%ba%b2%e3%80%8b%e7%9a%84-506.html#commentshttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%85%b3%e4%ba%8e%e4%bf%ae%e6%94%b9%e3%80%8a%e5%85%a8%e5%9b%bd%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e5%b8%88%e6%89%a7%e4%b8%9a%e8%b5%84%e6%a0%bc%e8%80%83%e8%af%95%e5%a4%a7%e7%ba%b2%e3%80%8b%e7%9a%84-506.html面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%85%b3%e4%ba%8e%e4%bf%ae%e6%94%b9%e3%80%8a%e5%85%a8%e5%9b%bd%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e5%b8%88%e6%89%a7%e4%b8%9a%e8%b5%84%e6%a0%bc%e8%80%83%e8%af%95%e5%a4%a7%e7%ba%b2%e3%80%8b%e7%9a%84-506.htmlhttp://myzyf.com.cn/feedfeedsky/wuye/~6959773/110884389/5067661http://item.feedsky.com/~feedsky/wuye/~6959773/110884390/5067661/1/item.htmlhttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e6%80%80%e7%96%91%e8%a2%ab%e2%80%9c%e6%8c%96%e5%a2%99%e8%84%9a%e2%80%9d-%e4%bf%9d%e5%ae%89%e7%bb%8f%e7%90%86%e4%bc%99%e5%90%8c%e6%89%8b%e4%b8%8b%e9%9d%9e%e6%b3%95%e6%8b%98%e7%a6%81%e4%bf%9d%e5%ae%89-505.html/feed身为昌平区某保安公司经理的何某，怀疑多名手下被保安中介刘某挖走，对其产生报复之念。何某找来下属葛某、彭某对刘某进行殴打，并将其非法拘禁30余小时。近日，葛某、彭某因涉嫌非法拘禁罪被昌平检察院批捕。何某事后逃跑，目前警方正在全力追捕。      今年3月，保安中介刘某到昌平某工地找到何某，二人在经过协商后，刘某将一名保安带走。其间，刘某无意中又遇到何某公司的王某、季某，当得知两人因待遇问题也想离开后，刘某随即在何某不知情的情况下，将二人也一同带离工地，并准备将他们安排到别的公司担任保安。 随后，何某公司的多名保安纷纷给刘某打电话，表示想让刘某帮助安排新公司。见手下多名保安陆续辞职，何某开始怀疑是遭刘某“挖墙脚”，决定伺机报复。  几天后，何某安排手下保安葛某、彭某二人联系刘某，让他们谎称也想换工作。刘某决定带二人先到自己的公司。在约定地点见面后，葛某、彭某二人将刘某强行拽上汽车，将其带到昌平区某村的一保安岗亭内，对其进行殴打和“关押”。  次 日，何某来到岗亭逼迫刘某写了“悔过书”，并要求其赔偿“人员损失费”2600元。刘某被迫给自己的儿子打电话，让儿子把钱打到何某的账号上。察觉父亲状 况不妙，刘某的儿子随即报警。警方经过缜密侦查，将被非法限制人身自由达30余小时的刘某成功解救，同时将葛某、彭某二人抓获。 近日，彭某、葛某因涉嫌非法拘禁罪被昌平检察院批准逮捕。物业新闻Thu, 04 Sep 2008 08:30:19 +0800面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e6%80%80%e7%96%91%e8%a2%ab%e2%80%9c%e6%8c%96%e5%a2%99%e8%84%9a%e2%80%9d-%e4%bf%9d%e5%ae%89%e7%bb%8f%e7%90%86%e4%bc%99%e5%90%8c%e6%89%8b%e4%b8%8b%e9%9d%9e%e6%b3%95%e6%8b%98%e7%a6%81%e4%bf%9d%e5%ae%89-505.html#commentshttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e6%80%80%e7%96%91%e8%a2%ab%e2%80%9c%e6%8c%96%e5%a2%99%e8%84%9a%e2%80%9d-%e4%bf%9d%e5%ae%89%e7%bb%8f%e7%90%86%e4%bc%99%e5%90%8c%e6%89%8b%e4%b8%8b%e9%9d%9e%e6%b3%95%e6%8b%98%e7%a6%81%e4%bf%9d%e5%ae%89-505.html面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e6%80%80%e7%96%91%e8%a2%ab%e2%80%9c%e6%8c%96%e5%a2%99%e8%84%9a%e2%80%9d-%e4%bf%9d%e5%ae%89%e7%bb%8f%e7%90%86%e4%bc%99%e5%90%8c%e6%89%8b%e4%b8%8b%e9%9d%9e%e6%b3%95%e6%8b%98%e7%a6%81%e4%bf%9d%e5%ae%89-505.htmlhttp://myzyf.com.cn/feedfeedsky/wuye/~6959773/110884390/5067661http://item.feedsky.com/~feedsky/wuye/~6959773/110884391/5067661/1/item.htmlhttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%a6%bb%e5%ad%90%e5%a7%94%e6%89%98%e7%89%a9%e4%b8%9a%e5%b0%81%e9%97%a8%e8%87%b4%e4%b8%88%e5%a4%ab%e9%9a%be%e8%bf%9b%e5%ae%b6-504.html/feed在夫妻双方正在闹矛盾期间，业主郝女士委托物业将朝阳区小庄6号院202B房间的门锁更换并封门，导致丈夫王守东无法进门。认为物业所为侵害了自己的权益，昨天，王守东将物业公司起诉至朝阳法院。       王守东说，他和妻子在2006年12月份入住该小区。半个月前，他到外地出差，前天返家时发现，大门门锁被更换并被物业贴上了封条，导致他无法进房。他找到物业要求开门，但遭到拒绝，物业称“受业主委托，要保护房屋”。 物 业的解释让王守东非常不解。他说，他正与身在美国的妻子闹矛盾，但那是他们夫妻间的事，不能成为物业阻止他进入家里的理由。他认为，物业没有权利封他家的 房门。周旋近一天后，昨天0点左右，王守东在民警的监督下，用锤子砸开家门进入屋内。记者昨天看到，事发房间的大门仍留有破损的封条，标有“中国第一商城 保安部封”字样。 小区物业为北京仲量联行物业管理服务有限公司中国第一商城管理处。物业的一名王姓经理说，贴封条和更换门锁确为 物业所为，但那是受业主委托。此前物业接到业主郝女士的传真，委托对锁芯进行更换，且未得到她本人许可，任何人不得入内。自从王守东出现后，物业一直与郝 女士联系开门一事，但对方始终不接电话。他表示，购房合同上写的是郝女士的名字，物业的相关资料上也没有关于王守东的备案，王守东出示证明材料为结婚证复 印件，物业无法核实他的身份，因此不能帮他开锁。  王守东说，他想通过法律途径解决此事，并于昨天将物业公司起诉至朝阳法院，昨天他已经收到了法院的立案通知。小区物业经理表示，物业会继续联系郝女士，并将向律师咨询解决办法。  北 京市人大立法咨询专家张起淮律师说，如果业主有书面委托，要求物业对其房屋进行看管，那么物业的行为是合法的。但若委托人没有讲清委托保管的财产还有其他 的所有人或者共有人，物业在未查清的情况下，擅自采取任何行为，只要对其他权利人造成了侵害，就构成违法，而且要承担相应的法律责任。另外，不是司法机关 依据法律程序采取的强制措施，扣押、封存、滞留任何财物都构成侵权或者违法，应当承担法律责任。张起淮说，物业需要明确所要保管的财物的所有人究竟是谁， 要征得全部所有人的同意，明确授权，方可采取委托人委托的形式进行职责范围允许内的保管。物业新闻Thu, 04 Sep 2008 08:29:10 +0800面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%a6%bb%e5%ad%90%e5%a7%94%e6%89%98%e7%89%a9%e4%b8%9a%e5%b0%81%e9%97%a8%e8%87%b4%e4%b8%88%e5%a4%ab%e9%9a%be%e8%bf%9b%e5%ae%b6-504.html#commentshttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%a6%bb%e5%ad%90%e5%a7%94%e6%89%98%e7%89%a9%e4%b8%9a%e5%b0%81%e9%97%a8%e8%87%b4%e4%b8%88%e5%a4%ab%e9%9a%be%e8%bf%9b%e5%ae%b6-504.html面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e5%a6%bb%e5%ad%90%e5%a7%94%e6%89%98%e7%89%a9%e4%b8%9a%e5%b0%81%e9%97%a8%e8%87%b4%e4%b8%88%e5%a4%ab%e9%9a%be%e8%bf%9b%e5%ae%b6-504.htmlhttp://myzyf.com.cn/feedfeedsky/wuye/~6959773/110884391/5067661http://item.feedsky.com/~feedsky/wuye/~6959773/110884392/5067661/1/item.htmlhttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e7%a2%a7%e6%b0%b4%e5%ba%84%e5%9b%ad%e6%95%b0%e7%99%be%e5%88%ab%e5%a2%85%e7%a7%81%e6%90%ad%e4%b9%b1%e5%bb%ba-503.html/feed昨天，记者接到举报称，位于昌平区的碧水庄园别墅群内，许多别墅业主都在私搭乱建，严重影响了其他业主的正常生活。记者调查发现，该别墅群内确实存 在此问题。小区物业称，私搭乱建的别墅数以百计，他们劝说和下发通知都无法阻拦。昌平区城管大队对此也无可奈何，表示这种情况很普遍，他们一个部门难以解 决。   （更多精彩新闻 请访问京华网www.jinghua.cn）    ■现场几栋别墅同时改扩建 家住碧水庄园30区12栋的董女士说，去年年底，她家前方30区16栋的业主开始扩建，随着工程的进展，16栋周围有3面绿地被毁，别墅在原来的基础上向周围扩张了两米，楼层也有加高，直接影响到了她家的采光。 董女士说，因为扩建，两家别墅的距离拉近，她家二楼的卫生间对着了16栋的窗户，不得不白天晚上都拉着窗帘。董女士说，这让她在家居住失去了安全感，她家无奈在今年2月搬到别处居住。 记 者昨天中午在30区16栋别墅前看到，别墅周围的绿地基本被毁，扩建仍在继续。现场支着大量脚手架，堆放着很多建材，工人们正在吃午饭。这栋别墅的业主告 诉记者，他的别墅屋顶采光不好，他想改成平顶。扩建前他去规划局报批未获理睬，觉得“别墅内的绿地也都是自己买的，空着还不如建成房子，还能多住些人”， 他便随后开工。 记者同时发现，别墅区内很多家都存在改扩建现象。一栋距离物业公司不到100米的两层别墅也在施工，别墅的院子整 个被刨开，七八名正在施工的工人说，他们正在替别墅的主人建一个地下室。这些独栋别墅每栋的建筑面积都有上千平方米，每栋别墅还有一个占地上千平方米的花 园，改扩建一般都在花园里进行。 ■物业力图阻止有心无力 别墅区物业是碧水庄园物业管理公司。该公司一名林姓总经理说，物业知道这些改扩建工程全是私搭乱建，但物业对此没有办法。 他 说，这种情况已存在多年，私搭乱建的别墅数以百计，没有一户是报批后获准并拿到施工证的。按照相关法律规定，这种行为不合法，建成的房子也属于违建。物业 发现后均进行了劝说，甚至也下达了停工通知书，但没有任何业主理睬。有的业主甚至把别墅全部拆掉，再重建一栋别墅。 他说，物业不 得已向昌平区规划局和城管大队进行举报，几年下来仅举报材料堆起来有一米多高。城管和规划局工作人员经常来调查，但仍无法阻止业主的私搭乱建行为。物业有 一次曾想调集保安进行强制停工，但行动前接到消息称，正在改扩建的别墅主人是一名餐饮业老总，这人从公司纠集了100多名保安要“护园”，为避免发生冲 突，物业只得取消行动。这名总经理同时称，施工前，业主交给物业的都是装修图，但一开建就变了味。 ■城管联合执法方能根除 昌平区城管大队一名工作人员称，碧水庄园私自改扩建的情况极其普遍，整个别墅群百分之三十的别墅都存在此现象，城管一个部门根本无法完全解决问题。  该 工作人员说，举报材料几乎天天有，他们也派工作人员前去取证调查，照片是拍了回来，但业主都拒绝接受调查，导致证据缺失，根本无法制止。该工作人员说，物 业在这方面也有责任，改扩建需要的那么多材料，如果物业不允许进入，私搭乱建的情况就会得到有效制止。城管一部门对此毫无办法，只有政府牵头进行联合执法才能根除。   昌平区规划局称，相关部门正在安排学习，目前无法就此进行回复。物业新闻Thu, 04 Sep 2008 08:27:11 +0800面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e7%a2%a7%e6%b0%b4%e5%ba%84%e5%9b%ad%e6%95%b0%e7%99%be%e5%88%ab%e5%a2%85%e7%a7%81%e6%90%ad%e4%b9%b1%e5%bb%ba-503.html#commentshttp://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e7%a2%a7%e6%b0%b4%e5%ba%84%e5%9b%ad%e6%95%b0%e7%99%be%e5%88%ab%e5%a2%85%e7%a7%81%e6%90%ad%e4%b9%b1%e5%bb%ba-503.html面条http://myzyf.com.cn/2008/09/04/%e7%a2%a7%e6%b0%b4%e5%ba%84%e5%9b%ad%e6%95%b0%e7%99%be%e5%88%ab%e5%a2%85%e7%a7%81%e6%90%ad%e4%b9%b1%e5%bb%ba-503.htmlhttp://myzyf.com.cn/feedfeedsky/wuye/~6959773/110884392/5067661http://item.feedsky.com/~feedsky/wuye/~6959773/110884393/5067661/1/item.htmlhttp://myzyf.com.cn/2008/09/02/%e6%b4%a5%e5%ae%87%e9%98%b3%e5%85%ac%e5%af%93%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e7%94%a8%e6%88%bf%e6%83%b9%e7%ba%a0%e7%ba%b7-%e5%85%ac%e6%91%8a%e9%9d%a2%e7%a7%af%e6%80%8e%e7%ae%97-2-502.html/feed“就在我们小区一期的4、5号楼之间，有两间房子，面积很大、位置又那么显眼，不像是住宅。可那么大的两间房子是做什么用的呢？这些面积是不是要公摊给我们这些业主呢？人们常说房屋公摊，究竟该摊些什么呢？”宇阳公寓的张女士对此一直疑惑不解。　　●业主：“神秘”房子惹纠纷 8月11日，记者来到河北区宇阳公寓。进入小区后，4号楼一层的侧迎面出现了一个铁门，门上挂了3把锁，但由于屋内有人，门虚掩着。推 开大门，大约40多平方米的一个空间，室内很暗，只点了一个9瓦左右的灯泡，里面放置了一些电缆和机器。在屋内的拐角处有一个小门，推开小门，大约有30 平方米左右。透过室内一扇仅有的窗户，记者看到，这里正对小区的车库，从这个角度可以把整个小区的环境一览无遗。由此推断这应该是用于做保安室的房子。 由于在这间屋子里始终没有看到负责人，于是记者向周围的群众进行了解。业主王大爷告诉记者，这间屋子空置了很长时间，业主委员会几次协 调希望能将房子要回来但是都没有成功。张大爷说：“小区到现在入住都5、6年了，这房子一直没有说法。它最早是开发商从我们这里暂借的，我觉得这间房子应 该是我们业主的。但是现在他们这里也没有人来，物业又在小区正门重新盖了间亭子，这个应该退还给我们才对。我们业主委员想用这里做一个活动中心，几次和他 们交涉，他们都不同意。” 张女士告诉记者：“关于这两间房子，我们已经和物业扯皮很久了。如果他们确实用于物业公司的管理人员使用，我们也没有意见，可是现在事 实很明显不是那么回事。房子里面成了物业公司的仓库，而我们业主的权利根本无法保障。原先我们买房子的时候，开发商承诺我们社区里会设有活动室，可是现在 我们想将他们废弃的房子要过来用于活动他们都不同意。这明明是属于我们业主的房子，他们为什么不退还给我们？” ●物业：物业用房业主无权讨要 随后，记者走访了宇阳公寓的物业。从物业公司了解到，这几间房是小区以后的物业用房。因为现在各项配置设施还未到位，开发商还在与新的 物业公司协商，所以短期内物业公司还无法搬到这里。一位工作人员介绍：“这几间房子是新物业公司的管理用房，并不是我们私自侵占了业主的房子。以前物业公 司不合作了，现在开发商还在和新的物业进行协商。等到他们谈妥之后，物业公司会搬到这里办公，以后居民的物业、采暖等问题都将在这解决。” 对于小区正门的新盖亭子，该工作人员解释说：“那个保安亭只是保安的地方，并不是物业公司的全部，物业其它的办公人员不可能在那里办 公。这两间房子是开发商当初专门留下来给物业做办公用途的，物业公司没进来，并不代表他们的房子就可以随便交给别人。业主委员会讨要这间房子没有道理。本 来，这两间房面积不会计入业主的公摊面积。” ●律师说法：物业用房属业主共有 “物业用房属于业主共同拥有。”张盈律师事务所律师李东光表示，“为整个小区服务的物业管理用房不应由业主分摊物业管理用房。按照规定 所有建筑的千分之三，所有权属于业主共有。归属权不是开发商说了算。无论这两间房子是否计入公摊面积，开发商也无权占有物业管理用房。对于张女士提出的其 它公摊计算方法，具体的分摊项目在合同中一般都有规定。” 记者了解到，宇阳公寓的购房合同上，没有写明具体的分摊项目，即是在附件中也没有相关的内容。 那么，在合同中没有规定公摊内容，在法律上应如何界定呢？ 天津锐特律师事务所的沈律师认为：“公摊面积的构成即使在附件中没有具体规定，但仍然有效，并不是开发商说了算。因为关于公摊面积的构成在《房产测量规范》中是有规定的，公摊面积的大小是由专业房屋测量机构确定的，开发商没有权利增减。” ●物业协会：公摊的计算另有明确规定 河北区物业管理协会负责人表示，开发商无权占用小区的两间房。同时，针对张女士提出的关于公摊面积如何确定的问题。物业协会负责人告诉 记者2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》，对公摊做出了明确规定，张女士可以根据规定看看自己是否为不计入公摊面积的部分“买单”。一 般而言，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交 （配）电室、值班警卫室，以及为整幢楼服务的公共用房、物业管理用房、专用设备用房等；2、每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水平投 影面积的一半。” 该负责人同时表示：“同时，该规范也规定了有些面积是不应计入公摊面积的，如仓库、机动车库、非机动车库、车道；作为人防工程的地下 室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。如果，张女士所住的宇阳公寓的这几 间房子是作为以后小区的整体物业管理用房的话，那么按照规定，这几间房子不能计入业主的公摊面积。” 温馨提示：公摊认知两大误区 误区一 公摊系数＝单套公摊面积/单套建筑面积。而实际上应是：公摊系数＝共有建筑面积/所有套内建筑面积之和。2002年4月，建设部颁布的 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中，明确了公摊面积的计算办法。公摊面积的计算方法是：每户分摊的公用面积=公用建筑面积分摊系数 ×每户套内建筑面积。 误区二 公摊越小越好。很多购房者认为公摊的大小，直接关乎自己所买房子是否实惠，因此对公摊数特别敏感。公摊面积过大，房屋性价比降低；公摊 面积过小，则居住舒适度降低。事实上，1梯多户、楼道宽度狭窄及入户大厅的狭小都会给业主造成压抑的感觉，影响房屋的舒适度。购房者应在舒适度与性价比间 寻求一个平衡的尺度，才是对公摊的正确判断。物业新闻Tue, 02 Sep 2008 16:14:46 +0800面条http://myzyf.com.cn/2008/09/02/%e6%b4%a5%e5%ae%87%e9%98%b3%e5%85%ac%e5%af%93%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e7%94%a8%e6%88%bf%e6%83%b9%e7%ba%a0%e7%ba%b7-%e5%85%ac%e6%91%8a%e9%9d%a2%e7%a7%af%e6%80%8e%e7%ae%97-2-502.html#commentshttp://myzyf.com.cn/2008/09/02/%e6%b4%a5%e5%ae%87%e9%98%b3%e5%85%ac%e5%af%93%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e7%94%a8%e6%88%bf%e6%83%b9%e7%ba%a0%e7%ba%b7-%e5%85%ac%e6%91%8a%e9%9d%a2%e7%a7%af%e6%80%8e%e7%ae%97-2-502.html面条http://myzyf.com.cn/2008/09/02/%e6%b4%a5%e5%ae%87%e9%98%b3%e5%85%ac%e5%af%93%e7%89%a9%e4%b8%9a%e7%ae%a1%e7%90%86%e7%94%a8%e6%88%bf%e6%83%b9%e7%ba%a0%e7%ba%b7-%e5%85%ac%e6%91%8a%e9%9d%a2%e7%a7%af%e6%80%8e%e7%ae%97-2-502.htmlhttp://myzyf.com.cn/feedfeedsky/wuye/~6959773/110884393/5067661