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巴曙松:中国房地产业面临第一次真正意义大调整

wdsin — Tue, 22 Nov 2011 18:46:00 +0800

【报告要点】

2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产企业的洗牌不可避免。

　　短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段：1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。

　　中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10～20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。2)布局三四线城市；3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

　　从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。

　　尽管市场广泛预期，房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松，虽然这种可能性存在，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化趋势，针对房地产的调控政策难以重演2009年的“旱涝急转”，即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的行业洗牌趋势。

总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

在行业景气周期的下行阶段，企业拥有稳健的资产负债表要比拥有一个亮丽的利润表更为重要，对于典型的资金密集型行业来说，房地产开发企业则更是如此。2009～2010年超常规的信贷投放期间，开发商借助于较低的利率和较宽松的信贷额度，通过高杠杆推动负债端和资产端的同步扩张。然而，2011年以来，当针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临接近2008年金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。站在当前的时点展望未来，中国房地产行业目前正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。即使考虑到房地产投资在未来二、三个季度可能面临急剧下滑，宏观应对政策也可能不会再次重演2009-2010年大规模的“旱涝急转”的放松政策。

　　一、中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段

　　从公司财务的角度讲，一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后，中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产，这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力，表现在财务指标上，即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。类似地，2004年土地“招拍挂”机制的实行即土地市场“双轨制”的终结使得地价与房价持续上涨，当地价或房价的上涨率超过开发商金融渠道的融资成本，财务杠杆则成为推动房地产行业迅速上升的另一支驱动力。当前，之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段，基本的出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。

　　1.1 经营杠杆端，供给相对过剩的市场格局逐步形成

　　首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段：1)从行业整体情况判断，2011年以来在限购政策的冲击之下，行业平均的去库存速度明显减缓，企业资产周转率较之2009、2010年已明显下滑，乐观估计，目前的库存周期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期相比已经相差无几。2)从9大一线城市的商品住宅可售面积来看，截止10月初约有5012万平米的可售面积。鉴于近年土地供应和开工绝对值大于上轮周期，以及一线城市相对最严厉的限购和限贷措施，预计本轮主要城市库存总量和库存去化周期高点大概率将高于2008年高点，而且目前一线城市仍处于加库存阶段，下一阶段的去库存压力则会更大。3)从主要上市房企的资产周转率看，万科、招商地产、保利地产和金地集团四大龙头的周转率分别下降约3%、6%、10%、24%，扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%，只有致力于开拓二、三线城市的恒大地产等部分房企有所上升。

　　其次，2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及竣工周期测算，2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套，其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件；2011年新开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后，2012年约计有近800万套保障房在2012年竣工，尽管从结构上，商品房与保障房中经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域，但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构，中低端住房相对过剩的情况则更为明显。从当前中国城镇人口住房解决方式的结构来看，2012年保障房的大量供给将会改变现在住房市场的供求结构，当前约计分别有10%、41%、7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁公房中，预计这部分人口将对保障房产生更大的需求。

图表 1城镇人口住房解决方式(数据来源：REICO工作室，作者整理)

最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓；人口结构的变迁使得30—45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少，新增需求将主要来自于人口自然增长和家庭结构裂变。

　　总体上，短期内房地产行业基本面供给相对过剩的这种格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”。因此，基于这种情况，中国房地产行业依赖预售机制和经营杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结。

　　1.2 财务杠杆端，地价涨率下行和资金成本上行的趋势逐步形成

　　原则上，财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率(净资产回报率=利润率×资产周转率×财务杠杆)，但是财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本，否则财务杠杆的扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及未来一段时间财务杠杆的正向放大功能将会弱化，反向放大功能则可能启动。

　　目前来看，利润率和资产周转率的下降将会对净经营性资产的回报率产生双重冲击。从利润率来看，根据上市公司的相关报表测算，目前房地产行业的平均毛利润率为37%左右，扣除三费之后的营业利润率约为20-25%，净利润率为15-20%左右，这种高利润主要来自于土地的溢价，即在地价和房价持续上涨的情况下，开发商可以通过延长土地开发周期和推盘速度来提高利润率。通过这种操作模式，中国房地产业在2004～2010年获得了高利润与高成长，但是展望下一阶段，两个方面的转变将改变这一格局：1)地价的平均涨幅将会放缓，过去地价的异常上涨即包含了“土地双轨制”条件下被抑制地价的强烈释放，也包含了一、二线城市迅速城市化所产生的大量土地需求，同时土地供给的刚性也起到了一定推动作用，然而，随着一、二线城市放缓的城市化进程和三、四城市逐步启动的城乡一体化所释放的土地供给，未来地价的涨幅会趋于一个相对合理的水平，即使因为调控因素的阶段性变化而可能出现一定的反弹，但中长期的平均上涨速度将明显慢于过去几年。2)过去两年开发商积累的大量土地储备面临较大的资产变现和去库存压力，结果将会是更低的资产周转率。目前这一水平已超过40个月，接近2008年房地产低谷时的水平。同时，当前民间融资利率之所以显著上升，与部分流动性紧张的房地产企业依然保持相当高的盈利预期、以及短期内可能会放松信贷约束的政策预期相关，但是，随着调整的深入，房地产企业必须面对盈利预期回落的现实，也必须面临信贷政策不太可能短期内明显放松的政策环境。因此，地价涨幅趋缓导致的利润率下降和周转率下降导致的资产使用效率下降，一个自然的结果是房地产企业净经营资产的回报率大幅降低。

　　参考目前房地产开发企业的资本负债结构、20%的净利润率及40个月的周转率测算，开发商所能承受的2年期平均融资成本极限约为20%，换言之，如果地价上涨幅度和周转率使得库存周期之内的净资产收益率低于这一水平，则杠杆率越高，开发商所承受的损失也将越大。

　　二、中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌

　　基于经营杠杆与财务杠杆的双重受限，基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1)短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；2)中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

　　2.1 短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价

　　由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。

　　首先，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。从这个角度看，根据不同城市的房价和收入水平粗略测算，当前北京、上海、杭州、深圳和广州五大一线核心城市的实际月供收入比在80～120%之间，二线城市平均的月供收入比在50～60%之间，三线城市的平均月供收入比则在30～50%之间，基本在合理范围。如果将实际月供收入比与刚性需求可承受的月供收入比进行比较，则一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在10～20%之间，三线城市大致在合理区间。

　　其次，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如，一个定价为15000/平的住宅项目，净利率水平为21%，假设其它条件不变，并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%、15%时，净利率水平分别降为17%、13%、8%，如果平均借贷成本超过8%时，与潜在的机会成本相比，自有资金的收益率将为负，因此，15%的降幅则是极限状态。

　　2.2 区域的分化与行业内的整合将成为常态

　　首先，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。

　　从我们监测的20大城市2011年以来的交易情况来看，住宅成交面积同比下滑约31.9%，这部分城市占比全国销售面积约19.8%，销售额占比全国约35.5%。而40大城市销售面积和销售额占比全国逐月下降，目前40大城市销售面积占比全国37%，销售额占比全国53.5%。主要因素为一二城市经过近10年的地产开发，需求已达高峰，而众多的三四线城市正在复演一二线城市的发展历程。

图表2 40大城市商品房销售面积和销售额占比全国。数据来源：CEIC、华创证券

图表 3 龙头地产公司1-8月累计销售额增速。数据来源：华创证券

其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：1)随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；2)在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升；随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

　　在行业整合加速的背景下，龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。根据在A股和H股上市的9大地产公司月度销售数据占比全国来看，目前9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万保金(万科、保利、金地)市场占有率来看，万保金销售额市占率已由05年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8个月，我们跟踪的9家上市房企中，除绿城外，销售额增速均大幅跑赢全国同比数据。龙头品牌开发商在产品质量等方面相比小开发商具有较大优势，也使得销售将分流更为转向龙头品牌开发商的产品。总体上，预计龙头开发商市场占有率经过本轮调整以更快的速度增长。

　　三、房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？

　　站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整的序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看，其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。从数据上看，本轮房地产投资周期从2010年5月峰值已经回落，目前已经连续回落13个月，名义增速从38.2%回落5个百分点到33.2%，实际增速从34.6%回落8.1个百分点到26.5%。目前仍处于回落周期之中，随着预售回款速度放缓，未来三个季度房地产投资仍将持续回落。

　　参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。过去10多年的房地产市场波动周期看，这一回落特征曾经出现在2008年6月，房地产投资名义增速在8个月时间从峰值33.5%大幅度回落32.5个百分点，40%的回落幅度发生在前7个月，60%即20个百分点的回落幅度发生在最后一个月。从先行指标上，在触底之前按揭款连续6个月双位数负增长、定金及预售4个月个位数负增长、信贷资金的大幅收缩以及房地产销售连续12个月高位负增长促成了房地产投资“V”形着陆。

图表 4房地产投资回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理

图表 5 房地产资金来源回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理

相反，如果不存在房地产销售同比负增长，信贷收缩则往往带来房地产投资的回落相对温和。2004年2月，房地产投资名义增速在24个月时间从峰值57.1%回落至19.7%，第一个月单月回落16个百分点，第二个月单月回落6.5个百分点，在其后的22个月逐步匀速回落，单月平均回落幅度未超过1个百分点。对比而言，信贷同比增速见顶后第一个月从63%大幅回落32.3个百分点、第二个月从30.7%再度大幅回落11.7个百分点，这是造成房地产投资增速在见顶后前两个月大幅度下滑的原因，虽然之后信贷仍然持续收紧，并最终回到个位数增长，但是房地产销售面积同比增速持续稳定在30%左右、销售额同比稳定在40%左右，这是当时的调整成功实现“软着陆”的关键支撑。

　　从房地产投资不同着陆形态对固定资产投资和经济的冲击程度比较看，2004年房地市场的调整对固定资产投资的直接冲击较为有限，房地产投资回落周期中，固定资产投资增速始终保持在25-30%，而且期间GDP平均增速为11%。相反，2008年房地产行业的显著调整，促使政府出台了大规模的财政支出刺激，对冲了房地产投资大幅下滑的负面冲击。事后看，2009年二季度经济增长触底反弹的前奏也是房地产投资在一季度之后强劲的见底回升。

　　3.2 本轮房地产投资回落相对温和，但未来一段时间要关注可能发生回调风险过度集中的“尾部风险”

　　从目前的情况看，房地产投资的回落节奏仍然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致的房地产新开工同比增速下滑，经过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在2012年一、二季度出现较大幅度的下滑，甚至会产生所谓的“尾部风险”

　　第一，从本轮周期看，房地产投资在2010年5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去13个月呈现持续回落状态，但是回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度不足0.4个百分点。更为重要的是，与2004年相比，本轮资金来源增速69.5%的峰值远远高于投资增速38.2%的峰值，两者之差超过30个百分点，2004年两者之差仅为10个百分点，超额资金来源的支撑作用使得本轮调整以来房地产投资增速并未随着信贷的大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长的冲击也相对较轻。

　　第二，从本轮房地产回落的先行指标观察，资金来源领先于房地产投资3～4个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度为18%，虽然资金来源增速总体上仍小于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处于下滑趋势，但于三季度资金来源同比的攀升却同时意味着四季度的下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算的结果显示，2011年房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，不过统计上，每年最后一个月开发企业和统计部门都会对全年累计增速进行一次校正，幅度通常为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%的预测值向下修正之后为28%，仍然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长仍然有显著的正向贡献。

　　第三，在信贷资金持续收紧的情况下，四季度的房地产销售同比增速将决定定金及预售回款速度，从而决定2012年一季度房地产投资增速。虽然在新一轮限购范围扩大政策的冲击下，传统“金九银十”效应受到较大程度的影响，但考虑到去年四季度正式启动限购导致的销售基数较低，2011年四季度销售同比增速可能略好于预期。因此，扣除冬季北方天气和春节导致施工减缓的季节性影响，2012年一季度房地产投资增速仍有较大概率延续当前的温和回落趋势。

　　第四，考虑到一季度往往是销售淡季，预售回款不畅，2012年二季度房地产投资能否触底回升关键取决于2012年一季度的市场销售情况。扣除2010年金融危机期间被抑制需求的集中释放导致当年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年销售量的占比往往最低，不能指望2012年一季度销售超常规增长为二季度投资提供更多的资金支持。

　　这样看来，如果目前的销量下滑、信贷紧缩延续到2012年二季度，则房地产投资有可能在某一月出现超过10个点以上的下滑幅度，使投资变成个位数增长甚至负增长。这样的“尾部风险”事件曾在2009年2月份发生，即房地产投资增速在前7个月一直处于温和的匀速回落通道，却在最后一个月即2月份发生了20个百分点的降幅，这是因为销售、按揭、定金及预售资金来源同步大幅负增长的同时，信贷增速不仅保持同向紧缩且在此前三个月达到低谷。

　　对比当前的情况，按揭回款增速已经连续7个月负增长，信贷增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自筹资金一直稳步上升，且开发商采取了从减少土地购置、减少新开工、放缓在建项目施工进度的有序调整节奏，并通过影子银行体系开拓多元化融资渠道，使得投资温和回落的趋势延续至今，但目前已经启动的对影子银行体系的监管将会对此产生负面影响。

　　进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件未能有所松动，则2012年二季度房地产投资发生“尾部风险”的概率变大。

　　尽管市场预期，如果房地产投资显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，则可能会出现房地产调控政策的转变例如限购令的放松。从目前的趋势看，虽然这种可能性是存在的，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化，针对房地产的调控政策难以重演2009年在房地产市场上出现的“旱涝急转”，即使是货币政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的基本趋势。

宋卫平：从绿城“被破产”说起

wdsin — Thu, 03 Nov 2011 13:18:00 +0800

11月1日，子夜，有记者致电，问我：“绿城是申请破产了吗”？按时髦一点的说法，这真是个冷幽默。我笑，也颇为无奈。

在此调控深秋，绿城似乎成了一些人眼里的风向标。绿城现状如何，这大概是很多人心头急不可耐要探知的一个题目，由此传出了些风言风语。我愿意把这些传言理解为大众对绿城的关注和爱护。所以，深夜发文，意在感谢诸位，也向大家报道，绿城目前一切尚好。

对绿城而言，这些谣传听来虽令我们有些不适，但却也令我们觉得，此刻有必要跳出自身视野，看看整个行业的生存境遇。秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。

大约一个月前，我在接受采访的时候已经说过，其实绿城无需引起大家如此大的担忧。一方面，绿城在努力抓销售，另一方面，我们有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题。绿城对危机并非没有预案，到目前为止，一切都在我们可控范围内。我们有足够的信心，与行业一起，度过寒冬。绿城离破产还有很远的一段距离。此间，无论如何，我们决不放弃绿城所秉持的理念，走正道，尽人力，听天命。

但显然，并非所有的房地产商都能和绿城一样幸运，有其腾挪的空间。眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态。这句话是不是危言耸听？业内人心中自有明镜吧？

企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死。无他。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。

今天我将这个问题提给自己、提给行业内人士，也提请有关部门审视，是想强调，市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。届时，有的企业或许申请倒闭，有的则是开发商跑路，更有甚者，怕有更多的悲剧要发生。然而，我们却又不能回避，在房地产行业的河流里，那些原本稚嫩而可爱的虾米们，它们能经得起更长久的考验吗？

另外，我们上下游产业链上的那些兄弟，那些建材商，那些施工队，那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们，这是多大的人群？这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计？此外，如果房地产行业真的像一些人猜测的那样，全线萎顿，房价大幅下降，那么，那些受益于改革开放而先富起来的人，他们的资产会缩水多少？30%，还是40%？50%？如此缩水，他们可以接受吗？前段时间，由于退房潮引发的业主闹事，固然于法于理是不对的，但将心比心，我们是否应给予情感上的理解呢？

今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处。但绿城一直在奋力前行，也希望整个行业可以渡过难关。我们对中国的城市化进程抱有信心，对中国人民以勤劳致富，用奋斗改变生活的理念抱有信心，只要这两点是事实，那么我们就可以坚定地说：绿城仍然要坚持我们的理想，为城市创造美丽。我们依然要向客户解释、说明、展示我们的产品的价值所在；我们依然恳请客户们一如既往的支持我们；我们依然以绿城三万员工为后盾，不论明天风景如何，都鼓足干劲，做最有耐心、最努力、最持续的坚持。

我们相信，政府可以把握大局，站在更高远的立场上为整个房地产行业谋生路。一切，都有改善调整的过程，在此过程中，我们或许会经历一些苦痛，但最终，我们相信所有的努力都应该得到回报。相信，天道酬勤，这，应该是这个社会的主旋律。

为了忘却的纪念

wdsin — Sat, 29 Oct 2011 22:41:00 +0800

回归正途

wdsin — Fri, 28 Oct 2011 12:53:00 +0800

从国庆节回东北老家，直到今天，一个月的光阴，可以用“懒散无度”来形容，正常的工作时间以外，看电视、上网、闲逛、吃喝，没有节制，人似乎又胖了许多，慵懒，疲惫不堪。

不能再这样了，该回归正途了。

看看胡总，已经45岁了，斗志尚存，刚刚报考了EMBA，我没有理由停滞不前。

不仅仅只有CTA，还包括情操、气质的培养。这一阶段，自己愈发浮躁，工作上静不下心，处理问题简单化，这是很容易出事情的，财务上不出事则已，一出则是大事情，面对日渐壮大的公司，自己身上的担子越来越重，必须时刻告诫自己，不能浮躁，不能懈怠，健康稳步的前进是自己唯一正确的选择。联想到开车，在浮躁情绪带动下，原本开车很冷静的自己，也开始频繁变道、加速、按喇叭了，这样发展下去，出事是迟早的事情。

沉下心来做事，自己身边不缺少这样的人，沈总就是非常典型的一位，作为老大，事务繁杂，然而却依旧按部就班，有条不紊，作为手下，作为财务总监，自己有何理由浮躁？

即日起，下班时间、双休日，严格按照CTA学习进度表的安排，全身心投入到CTA学习当中去。

三年太久，只争朝夕。2012年，务必全部通过剩下的三科考试：税务代理实务、财务与会计及税收相关法律。

人脉关系的真相

wdsin — Tue, 20 Sep 2011 16:38:00 +0800

有一次在北大讲座，遇到一位学生问我，“老师，你说学习重要，还是经营人脉重要？”看着他一脸大杂烩的表情，我先拿出本子记下了这个问题，然后告诉他说，这是个比较大的话题，我会仔细写篇文章放在网上的，然后给了他我的博客地址。而后又补了一句，“相信我，所谓的人脉就算重要，也根本没他们说的那么重要”。

让我们细说从头。先动脑思考一下，你愿意与什么样的人成为朋友？从幼儿园开始，每个人就都已经有一些选择朋友的原则——尽管并不自知。事实上，资源分布的不均匀，必然造成人与人之间的某种依附关系。观察一下，就可以看到事实：幼儿园里玩具多的孩子更容易被其他孩子当作朋友。那么，玩具最多的孩子朋友最多么？答案并非肯定。

如果你像我一样有机会、也恰好愿意多花一点心思与那个玩具最多的孩子交谈的话，你也很快就会发现，在他的心目中，与所有成年人一样，朋友被划分为“真正的朋友”和“一般的朋友”。以下我们姑且把那个玩具最多的孩子叫做“小强”。

当时我很好奇。耐心等待小强告诉我谁是他“真正的朋友”。最终，他告诉我，真正的朋友只有两个。其中一个是男孩，另外一个是女孩。那我就问他，“为什么你认为那男孩是你真正的朋友？” 小强一秒钟都没犹豫，告诉我说，“他从来都不抢我的玩具，他跟我换。”我又问他，“那，为什么你认为那女孩是你真正的朋友？”这次小强犹豫了好一阵子，在确定我会给他保密之后，磕磕巴巴地说，“她好看。我把新玩具全都先给她……”我笑。过一会儿又问他，“她觉得你好看么？” 小强愣了一下，满眼的无辜，“不知道……”我又问，“那她现在手里的玩具是谁的？” 小强突然显得很紧张，“不是我的。”我决定不去问那小女孩什么问题了。

基于种种原因，生活中总是只有少数人是大多数人想要结交的朋友。但是同样基于种种原因，大多数人并不知道那些少数的人是如何理解他们大多数人的行为的。刚才小强说他那个“真正的朋友”从来都不“抢”他的玩具，而是“换”。注意这两个词。

在这里我们不讨论所谓的“心计”。确实有些人有很深的城府，至少比另外一些人更深，他们可以用常人想不出的，就算想得出来也做不到的手段达到自己的目的。在这里，我们只讨论最普遍的情况。

所有的人都喜欢并重视甚至偏爱一种交换，“公平交换”。小强也许并没有意识到，他所拥有的玩具数量，使得他从概率角度出发很难遇到“公平交换”，因为绝大多数孩子没有多少玩具，甚至干脆没有玩具，所以，那些孩子实际上没有机会，也没有能力与他进行“公平交换”。对他来讲，不公平的交换，等同于“抢”，没有人喜欢“被抢”。而与他“换”的那个男孩，让小强感受到公平。小强也有自己想要的但是却不拥有的，所以，他也去“换”而不会去“抢，”因为他自己就不喜欢“被抢”——把最新的玩具都给那女孩先玩……

某种意义上，尽管绝大多数人不愿意承认，他们的所谓“友谊”实际上只不过是“交换关系”。可是，如果自己拥有的资源不够多不够好，那么就更可能变成“索取方”，做不到“公平交换”，最终成为对方的负担。这样的时候，所谓的“友谊”就会慢慢无疾而终。也有持续下去的时候，但更可能是另外一方在耐心等待下一次交换，以便实现“公平”。电影《教父》里，棺材铺的老板亚美利哥.勃纳瑟拉决心找教父考利昂替他出气并为自己的女儿讨回公道的时候，亚美利哥就是“索取方”。许多年后，教父考利昂终于在一个深夜敲开了亚美利哥的门……

所以，可以想象，资源多的人更喜欢，也更可能，与另外一个资源数量同样多或者资源质量对等的人进行交换。因为，在这种情况下，“公平交易”更容易产生。事实上，生活里随处可见这样的例子。哪怕在校园里，“交换”本质没有体现的那么明显，但是，同样性质的行为并不鲜见。比如，某系公认的才子，会与另外一个系里公认的另外一个才子会“机缘巧合”地邂逅而后成为“死党”。俗话常说，“英雄所见略同”，可能就是他们一间如故的原因，所以，他们之间的谈话以及任何其他活动往往都会让他们觉得相互非常“投机”。

这样的例子太多太多。

当15岁的沈南鹏和14岁的梁建章第一次相识时，这两个懵懂少年不会意识到17年后他俩会联手创造一个中国互联网产业的奇迹。在1982年第一届全国中学生计算机竞赛上，这两个数学“神童”同时获奖。

不是因为他们两个要好，才各自变得优秀。而是因为他们各自都很优秀，才可能非常要好，而后命运的碰撞产生绚丽的火花。

而反过来，这些被公认为优秀的人，事实上往往并不“低调”，也并不“平易近人”。这并不是他们故意的。他们无意去惹恼身边那些在他们看来“平庸”的人，只不过无形中他们有这样的体会——“与这些人交流，沟通成本太高……”除非有一天，这些人终于意识到自己应该保护自己，因为有些误解根本没机会解释。于是，他们开始“谦虚”，他们学会“低调”，他们显得“平易近人”。

好多年前，我注意到一个现象，当别人求助于我的时候，我内心往往非常抵触，却又怕别人说我是所谓的“不够意思的人”，于是硬着头皮去做自己不喜欢做的事情。有一次特别受伤的时候，突然一闪念，想明白，原来这种尴尬本质上并不是来自于我没有“乐于助人”的品性，而是来自于我自己的精力并不足够旺盛，没有旺盛到处理自己的事情绰绰有余的同时，还有大把的时间精力用来帮别人做事——事实上，我自己根本已经是正在过河的泥菩萨。后来，我开始怀疑，雷锋的领导是否太白痴，因为他没有给自己的下属分配足够的工作。——这是那天晚上与我来讲非常惊喜的一件事儿，因为我发现我正在独立思考。

承认自己能力有限，是心理健康的前提。从我重新思考雷锋的领导那天开始，我挣扎着去学习如何做事量力而行。说起来好笑，自己的智商有限到过去竟然没想到“量力而行”是如此高难度的行为模式——1) 承认自己能力有限；2) 不怕在别人面前露怯；3) 敢于不去证明自己是“好人”……

所以说，往往只有优秀的人才拥有有效的人脉。并且正因为这些人随时随地都可能要回避“不公平交换”的企图，他们才更加注重自身的质量，知道不给他人制造麻烦，独善其身是美德。常言说，“事多故人离”，是非常准确的观察。而那些不优秀的人往往并不知道这样貌似简单的道理，他们甚至没有意识到自己的状况只能使得自己扮演“索取者”的角色；进而把自己的每一次“交换”都变成“不公平交换”，最终更可能使交换落空——因为谁都不喜欢“不公平交换”；每次交换的落空，都进一步造成自己的损失，使得自己拥有的资源不是数量减少，就是质量下降，进一步使自己更可能沦为“索取者”——恶性循环，甚至可能永世不得翻身。

还有些人，过分急于建立所谓的人脉，并全然不顾自己的情况究竟如何。对于这样的人，人们常用一些专门的词来描述他们，“谄媚”、“巴结”、“欺下媚上”、甚至“结党营私”等等。这样的人，往往也不是他们故意非要如此的。他们只是朦胧地意识到自己一个人的力量过于渺小，所以，才希望能够借助其他的力量。而一个人越是渺小，越是衬得他的欲望无比强烈。这样的人特征非常明显，其中一个就是，在日常生活中他们经常有意无意地用亲密的方式提及大家仰望的人物，无论他们与“大人物”是否真的存在私交密往。在中文语境里，他们就会只说名字不说姓氏：李开复不叫“李开复”，在他们嘴里是“开复”；李彦宏不叫“李彦宏”在他们嘴里是“彦宏”，沈南鹏不叫“沈南鹏”，在他们嘴里就是“南鹏”；最近我听到更恐怖、更另人毛发悚立的是，“小俞”（俞敏洪），“小邓”（邓峰），“大想”（理想）……

整体上来看，人脉当然很重要。不过，针对某个个体来说的话，更重要的是他所拥有的资源。有些资源很难瞬间获得，比如金钱、地位、名誉，尤其在这些资源的获得更多地依赖出身和运气的现实世界里。然而有些资源却可以很容易从零开始，比如一个人的才华与学识。才华也好学识也罢，是可以通过努力必然获得的东西。一个人心智能力一旦正常开启，就会发现自己在这个信息唾手可得的世界里，只要正常地努力，并且有耐心和时间做朋友，很容易成为至少一个领域的专家。努力并不像传说中的那么艰苦，只不过是“每天至少专心学习工作六个小时”；耐心却远比大多数人想象得巨大，“要与时间相伴短则至少五年，长则二十年” 。

许多年后的今天，我又发现另外一个多年前智商平平的我不可能想明白或者预想到的事情（当然我现在也依然智商平平，只是多了些智慧）：当一个人身边都是优秀的人的时候，没有人求他帮忙——因为身边这些优秀的人几乎无一例外都以耽误别人的时间为耻，同时，这些人恰好是因为遇到问题能够解决问题才被认为是优秀的。

如果，终于有一天，你已经成为某个领域的专家，你会惊喜于真正意义上的有价值的所谓高效的人脉居然会破门而入。你所遇到的人将来自完全不同的层面，来自各种各样意想不到的不同的方向。而你自己也不再是过去一无是处的你，你不再是“索取者”，你扮演的是“乐于助人”的角色——很少有人讨厌善意的帮助，更何况你是被找来提供帮助的呢。

甚至，你会获得意外的帮助。如果你是一个优秀的人、有价值的人，那么就会有很多另外优秀的人、有价值的人为你提供帮助。这样的时候，这样的帮助往往确实是“无私”的。正如没有哪个医生做到救死扶伤之后仅仅因为酬劳太少而恼羞成怒的一样，那些品质优秀到一定地步，境界豁达到一定层次的人，往往真的可以做到“施恩不图报”。因为对他们来讲，能够有机会“验证自己的想法”本身就已经比什么都重要，并且可以令他们身心愉悦。然而真正有趣的现象是，被帮助的你也正因为并非寻常之辈，所以一定懂得“滴水之恩，当以涌泉相报”的道理。最终皆大欢喜，只因为“沟通成本几近于零”，同时的效果自然是“交流收益相对无穷放大”。良性循环。

生活的智慧就在于，集中精力改变那些能够改变的，而把那些不能改变的暂时忽略掉。专心打造自己，把自己打造成一个优秀的人，一个有用的人，一个独立的人，比什么都重要。打造自己，就等于打造人脉——如果人脉真的像他们说的那么重要的话。事实上，我总觉得关于人脉导致成功的传说其实非常虚幻，只不过是不明真相的人只好臆造出来的幻象罢了。

我并不是说，从此就不用关心自己身边的任何人了，或者说从此就无需与任何人打交道了。善于与人交往也是一种需要学习，并且也需要耗费大量时间实践的技能。我只是提醒你，别高估自己，误以为自己有那么多足够的时间可以妥善地处理好你与你身边所有人的关系。浏览一下你的手机通讯簿里的名字吧，有多少已经很久没有联系过了？这么多年，我只见过两三个人回答我说，“最长时间没联系的，也不超过两个星期。”其中一个还是特别固执而特殊的人，他的手机通讯簿里，总计才有22个名字。

事实上，真正的关心最终只有一个表现：为之心甘情愿地花费时间，哪怕“浪费”时间。这也很容易理解。因为，当你把时间花费到一个人身上的时候，相当于在他的身上倾注了你生命的一段——哪管最终的结果如何，反正，那个人那件事都成了你生命中的一部分，不管最后你喜欢还是不喜欢。每个人的时间都是有限的。所以最终，“真正的好朋友”谁都只有几个而已。

这实在是一个大到写两本书都可以的话题。以下是我的几个简单的，但实践起来并不是那么容易的建议：

1、专心做可以提升自己的事情；学习并拥有更多更好的技能；成为一个值得交往的人；

2、学会独善其身，以不给他人制造麻烦为美德；用你的独立赢得尊重；

3、除非有特殊原因，应该尽量回避那些连在物质生活上都不能独善其身的人；那些精神生活上都不能独善其身的，就更应该回避了——尽管甄别起来比较困难；

4、真正关心一个朋友的意思是说，你情愿在他身上花费甚至浪费更多的时间；

5、记住，一个人的幸福程度，往往取决于他多大程度上可以脱离对外部世界的依附。（转自李笑来<把时间当作朋友>）

中秋感怀

wdsin — Mon, 12 Sep 2011 16:25:00 +0800

露从今夜白，月是故乡明。

已经不记得这是我在千里之外度过的第几个中秋节了。

回想故乡的中秋明月，想起跟父母在一起的日子，不禁感怀岁月流逝，唏嘘不已。

这些年，自己成熟了许多，已经不再是那个曾经直来直去的愣头青，尽管心还是老爸老妈给的那颗心，但是，经历了外面的风风雨雨，尝到了各色人间百味，懂得了什么叫知人知面不知心，什么叫害人之心不可有，防人之心不可无。

离开了故乡，选择了世界。

感谢故乡，感谢父母，是父母给了我一颗诚挚的心，没有这颗心，在外面的世界，我将难以前进。

感谢外面的世界，感谢苏州，是苏州让我更加成熟，让我知道怎样成长，怎样进步，怎样行走人生广阔。

向韩国足球学习

wdsin — Fri, 26 Aug 2011 16:48:00 +0800

注：这是本人于２００６年6月发表在视野社区“动感体坛”版面的一篇文章，现转载于此。

昨晚，世界杯赛场上演了一场亚非两洲足球救殇大戏。

就像刘建宏所说，如果把世界杯比赛看成是一部64集电视连续剧，那么，今天刚好播到第12集，片名叫“太极虎斗食鹰雀”。赛前，亚洲足球已经参加了两场比赛，两场皆败，而非洲足球已经参加了三场比赛，更是三场皆输。

最终，韩国人不负众望，干净利落的以2：1将非洲“食鹰雀”挑落马下。

这场球给我印象很深刻，感触颇深。我想，今后我们不要再渲染什么“中韩对抗”了，我们已经没有与韩国人对抗的资本了，至少在目前，我们要静下心来，埋头苦练，同时，虚心的向韩国人学习。

学习什么？主要有两点。

其一，韩国的球风。我们看到，上半场韩国0：1落后，但是，韩国人踢的依然作风强硬、我行我素，丝毫未显慌乱的迹象。而且，多哥球员踢法相当粗野，搂抱下绊，头撞脚揣，当时我想，如果要拿中国的某些所谓大腕球员，恐怕早就怒目以视、拔刀相向了，至少要停下脚来，转向裁判要理论一番的。但是，韩国球员并没有计较这些，他们就像什么也没有发生一样，照旧踢自己的球。实际上，球场上的一切，裁判看的最明白，当多哥队长阿巴洛再次野蛮犯规，在禁区边缘将韩国核心朴智星扑倒的时候，裁判已经忍无可忍了，激动之下，竟然直接将红牌掏了出来，可见其对多哥球风之不满，可见韩国球风之朴实顽强、大智若愚。

其二，韩国的选帅。韩国主教练艾德沃卡特素有“小将军”之称，如今在NBA正红的发紫的小牛少帅约翰逊也有“小将军”之称，此二人用兵之神，堪有一比。尤其是在下半场刚开始就用前锋安贞焕将后卫金珍圭换下，堪称睿智之举，比照中国那些教练的想赢怕输、瞻前顾后、优柔寡断、屡屡错失大好时机的排兵布阵之术，真是不可同日而语。正是替补出场的安贞焕，在外围一记大力斜射反超比分，从而以2：1将多哥挑落马下。再追溯一下韩国的前任主教练希丁克，其化腐朽为神奇之功更是令人叫绝，在上界世界杯前将国际足坛上名不见经传的韩国队送上四强，震惊世界。今天，希丁克带领澳大利亚已经拿下日本队，俨然要有辅佐澳大利亚走上亚洲老大之位的架势。看一看韩国人选的教练的吧，再看一看我们曾经选的教练吧，他们现在都在干什么？谢亚龙同志，中国足球的路很长很远，树立好的球风，选好主教练，这是中国足球的根本，不要再用那些虚无缥缈不着边际的东西去指导我们这些球员了。

向韩国足球学习！

也算好事情

wdsin — Wed, 10 Aug 2011 13:03:00 +0800

CTA成绩发布了，税一84，税二93，税代56，3过2，不尽理想，不过，按照自己刚刚考完的感觉，也算不错了。

实际上，自己投入的时间很有限，拿自己的投入对比产出，效率也算不低。

换个角度讲，如果今年3科全过，恐怕更会滋生自己的偷懒心理，可能导致2012阴沟翻船。

2012，首先，时间投入必须加大，只要晚上有时间，每天至少3小时；第二，做题的量必须够，至少，网校的模拟题必须全部做完；2011年的一个重要原因就是题做的不够；第三，紧跟网校讲课进程，不能投机取巧。

苏州1972

wdsin — Sun, 31 Jul 2011 16:59:00 +0800

三碗茶

wdsin — Fri, 29 Jul 2011 15:23:00 +0800

日本历史上的名将石田三成未成名之前在观音寺谋生。

有一天，幕府将军丰臣秀吉口渴到寺中求茶，石田热情地接待了他。

在倒茶时，石田奉上的第一杯茶是大碗的温茶；第二杯是中碗稍热的茶；当丰臣秀吉要第三杯时，他却奉上一小碗热茶。

丰臣秀吉不解其意，石田解释说：这第一杯大碗温茶是为解渴的，所以温度要适当，量也要大；第二杯用中碗的热茶，是因为已经喝了一大碗，不会太渴了，稍带有品茗之意，所以温度要热些，量也要小些；第三杯，则不为解渴，纯粹是为了品茗，所以要奉上小碗的热茶。

丰臣被石田的体贴入微深深打动，于是将其选在自己幕下，使得石田成为一代名将。

石田的故事告诉我们，机会隐藏在细节之中。大凡功成名就的人，都是士魂商才，外圆内方，认真做事，勤于思考。